DEPRECIATION
減価償却
個人・法人、それぞれの資産形成に活かす。
家賃を生む住宅を保有しながら、建物や設備の取得費を年ごとの費用に配分する。米国不動産では、保有する主体と資産ごとの区分を踏まえて、収支と償却計画を組み立てます。
50万ドルの住宅を区分して試算した、減価償却費の年推移取得価額$500,000（7,500万円）、1 USD＝150円、土地20%・建物80%の仮定例です。効果を保証するものではありません。
取得価額$500,000（7,500万円）、1 USD＝150円、土地20%・建物80%の仮定例です。効果を保証するものではありません。
なぜ、大きな減価償却を
計上できるのか。
同じ購入総額でも、土地と建物の配分によって、償却の対象になる金額は変わります。土地を除き、建物本体・建物附属設備・家具や機器を区分（コストセグリゲーション）し、それぞれの耐用年数と償却方法で計画します。
日本の中古木造戸建てでは、築20〜25年程度で建物価値をゼロとみなす従来の査定慣行があり、建物への配分が小さくなりがちです。一方、米国では実質的な資産価値に基づいて評価します。弊社は建物等の割合が約8割を占める物件を選定し、減価償却の対象額を大きく確保します。
同じ取得価格で見る、土地・建物等の配分 | 米国 | 日本 |
|---|
| 建物等 | 80%$400,000
（6,000万円） | 20%$100,000
（1,500万円） |
|---|
| 土地 | 20%$100,000
（1,500万円） | 80%$400,000
（6,000万円） |
|---|
取得価格$500,000、1USD＝150円、合計7,500万円の仮定例です。建物等は、物件を構成する建物・設備等をまとめた表示です。国別の平均ではなく、実際の配分は対象物件の区分評価で確認します。
CAPITAL GAIN
売却益
成長する住宅市場で、
保有から売却までを考える。
家賃収入を受け取りながら住宅を保有し、将来の売却による資金回収を狙う。米国住宅への投資には、日々の収入と資産価値、その両方を見る視点があります。
日米の不動産価格指数で、長期の動きを比較。住宅価格は経済、物価、人口や供給の影響を受け、同じ地域でも立地や建物の状態によって異なります。
なぜ、売却益が期待できるのか。
住宅価格には、経済活動、物価、住まいへの需要と供給が影響します。個別物件の売却益は、その価格変動に加え、取得価格と売買にかかる費用によって決まります。
理由1
経済の成長が、
働く場所と暮らしを広げる。
雇用や所得、企業の活動は、住宅需要を考える大切な背景です。世界でも大きな経済規模を持つ米国では、幅広い産業と生活圏が、住宅市場の背景になっています。
幅広い産業が生む雇用は、周辺の住宅需要を支える基盤になります。求められる立地や賃料帯は、企業の集積と通勤圏によって異なります。
World Bank, GDP（current US$）。同じ2024年の主要7カ国を比較。為替の影響を含む名目GDPであり、成長率の比較ではありません。
日米の消費者物価指数の長期推移
出典：World Bank／IMF, Consumer price index（FP.CPI.TOTL）。各国の指数を1980年＝100に再基準化、為替換算なし。2026年10月31日取得。
理由2
物価が変わる時代に、
実物資産を持つという選択。
物価が上がると、現金の購買力は変わります。住宅は、土地と建物という実物資産を持ちながら、家賃や売却価格を通じてその変化と向き合う投資です。
物価上昇は家賃や住宅価格だけでなく、保険料・税金・修繕費にも及びます。保有中の収支は、収入と支出の差で決まります。
理由3
人口の増加と、
住宅供給の制約。
人口増加は、住まいへの需要を考える背景です。一方、住宅の供給には土地利用や建設費などの制約もあります。地域ごとの人口流入と住宅供給の差が、空室率や賃料に影響します。
人口の増加実線：1950–2023年の推計人口。破線：2024–2100年の中位推計。出典：国連 World Population Prospects 2024。各年7月1日の人口。
慢性的な住宅供給不足2012年以降の住宅着工と世帯形成の累積差に、18–44歳の潜在世帯を加味した推計。正は不足、負は余剰。出典：Realtor.com（2026年3月3日公表）。
掲載した指数は過去の実績であり、将来の住宅価格や個別物件の収益を保証するものではありません。購入価格、空室、修繕、金利、為替なども含めて、保有中と売却時の収支を確認します。
INVESTMENT COMPARISON
同じ手出しで、手元に残る利益を比べる。
同額の自己資金で、同じ期間を運用した成果を比較。
米国住宅は融資を活用し、節税・納税を含めた年平均の利益率で見てみます。
年平均の税引後利益率運用収支売却損益節税納税損失税引後利益
米国住宅は、損益通算が認められる場合、給与などの税負担を抑え、その分も手元に残せます。一方、ここで比べている株式・債券では、運用益への納税に加え、給与などの税負担も残ります。この節税の有無も含めて、手元に残る利益を比較しています。
※2018〜2023年の6年間。家賃・分配金などの運用収支と売却損益に節税・納税を反映し、自己資金に対する利益率を年平均で示しています。個別商品の運用実績ではありません。出典：BIS、BLS、BlackRock（米国株）・米国債・金・国内REIT。
年平均の税引後利益率運用収支売却損益節税納税損失税引後利益
法人の米国住宅は、早期の償却を法人税対策に活用しながら、住宅需要に支えられた家賃収入や資産価値の成長も狙える投資です。GPUには機器の陳腐化に加え、電力不足で計画どおり稼働できないリスクや、AI向けクラウド事業者（ネオクラウド）との競争があります。国内住宅は、土地の割合が大きい物件ほど償却対象となる建物部分が小さくなります。
※2018〜2023年の6年間。家賃・分配金などの運用収支と売却損益に節税・納税を反映し、自己資金に対する利益率を年平均で示しています。個別商品の運用実績ではありません。出典：BIS、BLS、BlackRock（米国株）・米国債・金・国内REIT。
