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住宅模型・図面・分析資料を用いた投資計画のイメージ

Leitousの4つの強み

DIRECT PURCHASE

01

直接買付が大切な理由

Leitousは、仕入れた住宅を再販する会社ではありません。お客様が米国の売主から購入する、市場直接買付を支援します。

"物件価格" に含まれるものが、
将来の余力を左右する。

直接買付では、お客様自身が市場の売主から住宅を購入します。融資申請時に発注する物件鑑定書からも、適正価格での購入をご確認いただけます。

一方、自社で住宅物件を仕入れてお客様へ販売するような在庫再販型では、同じ50万ドルを支払っても、本来価値への上乗せが含まれていれば、取得した本当の資産価値はその分小さくなってしまいます。

支払った "物件価格" に比べて家賃が低く見えることに加え、売却時は本来価値とその成長に見合う市場価格で評価されます。将来の資本価値の成長分が、購入を決めた時点で先に食い潰されるのです。

同じ50万ドルの、"物件価格"の内訳。

在庫再販型では、仕入れた住宅に再販コストを上乗せした額が "物件価格" となります。本例では、他社で見られる30%の上乗せを仮定して比較しています。

直接買付型と在庫再販型の6年保有後の税後投資利益金額は米ドル。どちらも物件価格50万ドル、当初借入35万ドルで、初期自己資金は196250ドル相当です。直接買付型：初期自己資金-196,250ドル、運営税効果125,089ドル、賃貸収支（返済前）171,411ドル、元利返済-159,281ドル、売却手取り188,159ドル、税後投資利益129,127ドル。在庫再販型：初期自己資金-196,250ドル、運営税効果149,433ドル、賃貸収支（返済前）127,149ドル、元利返済-159,281ドル、売却手取り83,454ドル、税後投資利益4,505ドル。初期自己資金を負の起点として累計し、税後投資利益はゼロを起点に表示。税後投資利益の差は124,622ドル、1,869.3万円です。直接買付型取得時の本来価値 $500,000USD0−196,250初期自己資金+125,089運営税効果+171,411賃貸収支（返済前）−159,281元利返済+188,159売却手取り129,127税後投資利益在庫再販型取得時の本来価値 $384,615USD0−196,250初期自己資金+149,433運営税効果+127,149賃貸収支（返済前）−159,281元利返済+83,454売却手取り4,505税後投資利益本来価値の成長を加味した市場価格での売却税後投資利益の差$124,6221,869.3万円

横にスクロールして全体を見る →

同じ自己資金で、
売却後の利益を比べる。

同じ50万ドルの購入でも、上乗せに使う分だけ、取得できる住宅の本来価値が小さくなります。

この試算では、その違いが家賃収入と売却手取りに表れます。在庫再販型の税効果が大きくても、収入と回収資金の差を埋めきれず、税後投資利益に差が残ります。

両者とも "物件価格" $500,000・借入$350,000（年6.5%・30年）、初期自己資金2,943.8万円、投資前課税所得5,000万円。6年保有、本来価値・家賃は年4%成長、為替150円/ドルの仮定例です。税後利益は、売却後に精算する運営税を含みます。税額は日米の簡易計算による試算です。特定企業の商品条件や実績を示すものではなく、投資成果や税務効果を保証するものではありません。

出口で後悔しない設計はどちらか？

売却せずに借り換える場合も、基準になるのは購入額ではなく、その時の市場評価額です。上乗せが市場評価に残らなければ、資産成長を次の投資へつなげるための借入余力も小さくなります。

この試算では、借り換えによる費用控除前の引出資金は、直接買付型が$120,633、在庫再販型が$18,434。在庫再販型にも借り換え余地はありますが、次の投資へ回せる資金には差があります。

6年後の資金余力（USD）
比較すること直接買付型在庫再販型
保有を続ける税効果前・元利返済後の
6年間の手残り		+$12,129>−$32,132
借り換える市場評価額70%−残債
（費用前）		+$120,633>+$18,434
売却する6年後の市場価格−取得時の
"物件価格"（費用前）		+$132,660>−$13,339

DATA & LOCAL INSIGHT

02

AIと現地による、
厳格な物件選定。

AIによるデータ分析と、現地で確かめる建物・周辺環境。価格、賃料、費用を多角的に検証し、お客様の目的に合う一軒を選びます。

公開・非公開の物件を、
大量のデータから絞り込む。

広く集めた物件情報を分析し、条件に合う候補を現地で確認。一人ひとりの投資計画へつなげます。

  1. 公開・非公開の情報を集める

    公開市場の掲載情報と、現地ネットワークから届くオフマーケットの情報を分析します。

  2. 条件に合う候補を絞る

    価格・賃料・費用・建物比率を比較し、収益性と融資条件を確認します。

  3. 現地の状態を確認する

    エージェントと連携し、建物や周辺環境を確認。数値と現地の両面から候補を評価します。

  4. 個別の投資計画をつくる

    ご予算・所得・保有期間に合わせ、購入から出口までの収支を試算します。

DOLLAR FINANCING

03

ドルの資産に、
ドルの借入を。

物件の収益力を審査する、
ドル建て融資。

家賃収入と返済額のバランスを重視する現地融資を活用します。物件価格の70%をドルで借り入れる計画を軸に、頭金・購入費用・予備資金と、毎月の返済負担を試算します。

融資額・金利・条件は物件と借り手の審査によって異なります。

物件価格50万ドルの、購入資金の内訳。

購入費用・予備資金は別途

家賃も返済も、
ドルでそろえる。

円で借りて家賃をドルで受け取る場合、円高になると、同じ円額の返済に必要なドルが増えます。家賃が変わらなくても、返済後の手残りが減るリスクがあります。

家賃と借入をドルでそろえれば、毎月の返済に必要なドル額は為替に左右されません。売却時も、ドルの売却代金からドルの残債を返せます。

融資と必要な自己資金を相談する

PERSONALIZED INVESTMENT PLAN

04

個別最適化の、
投資計画

ご予算・所得・保有期間に合わせ、購入費用から毎年の手残り、出口の回収資金まで試算します。家賃・空室・修繕・金利・為替の条件を変え、計画にどれだけ余裕があるかを確認します。

事例 01物件選び

購入前に、収支の変化まで比べる

購入費用、米国・日本それぞれの収支と税効果、売却後の回収資金までを一つの投資計画に。保有期間や家賃・為替の前提を変え、ご予算に合う物件選びを支援します。

leitous.com
LeitousINVESTMENT PLAN投資計画の例

PROPERTY ANALYSIS

収支予測

6年保有時の収支予測表。数値は表示していない画面構成例です。
保有中の収支1年目2年目3年目4年目5年目6年目
家賃収入試算値試算値試算値試算値試算値試算値
運営費・借入返済試算値試算値試算値試算値試算値試算値
税額差試算値試算値試算値試算値試算値試算値
年間収支試算値試算値試算値試算値試算値試算値
年間の税引後収支
6年保有時の収支を年ごとの棒で表現した構成例。金額は表示していません。1年2年3年4年5年6年

条件を変えた場合の比較

為替 × 家賃・物件価格の成長率
投資利益
6年保有時の投資利益の感応度表。横軸はUSD/JPY、縦軸は家賃と物件価格の年間成長率。数値は未表示です。
成長率 / 円140150160170
0.0%試算値試算値試算値試算値
2.5%試算値試算値試算値試算値
4.0%試算値試算値試算値試算値
5.0%試算値試算値試算値試算値
投資倍率
6年保有時の投資倍率の感応度表。横軸はUSD/JPY、縦軸は家賃と物件価格の年間成長率。数値は未表示です。
成長率 / 円140150160170
0.0%試算値試算値試算値試算値
2.5%試算値試算値試算値試算値
4.0%試算値試算値試算値試算値
5.0%試算値試算値試算値試算値

事例 02出口戦略

例えば出口戦略では

売却するか、
借り換えて保有を続けるか。

売却して資金を回収する方法と、住宅を保有したまま借り換える方法。お客様の資金需要と保有期間に合わせ、両方の収支を試算します。

キャッシュアウト・リファイナンスなら、市場評価額を基に新しい融資で残債を返済。物件を売却することなく、資産成長分を活かした資金を引き出し、次の投資などへ回すこともできます。

売却
費用・税金を差し引いた回収資金
借り換え
引出資金と、新たな返済・毎年の手残り
キャッシュアウト・リファイナンスの例
保有住宅の価値を基に借り換え、次の投資資金を引き出す仮定例 購入時の物件価格50万ドル、当初融資35万ドル。6年後の市場評価額632,660ドルに対し、70パーセントの442,862ドルを新しく借り、残債322,229ドルを返す。差額120,633ドルが費用控除前の引出資金。住宅を保有し続ける一方、新たな借入の返済義務が残る。 資産価値（USD） $500,000純資産当初借入$350,000購入時$632,660純資産残債$322,2296年後・借換え前$632,660純資産新しい借入$442,862借換え後 引出資金$120,633 市場評価額は同じまま、借入を組み替える

新融資 $442,862 − 残債 $322,229引出資金 $120,633

物件価格$500,000・当初借入$350,000。6年後の評価額の70%を借りる仮定例。引出額は費用控除前です。

家賃・金利・売却価格の条件を変えて検証し、次の投資も含めて、目的に合う選択を一緒に判断します。

在庫再販型でも借り換えできる？取得価格と資金余力の比較を見る

個別相談で、わかること

  • 物件価格帯と、必要な自己資金の考え方
  • 価格・諸費用・保有収支の確認ポイント
  • 融資の利用に向けて整理する条件
  • 購入から保有・売却までの進め方
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FAQ

よくあるご質問

米国不動産投資の仕組みや資金計画、購入後のことまで。
検討するときに気になる疑問にお答えします。

Q.

Leitousが保有する物件を購入するのですか？

A.
いいえ。Leitousの在庫を買う仕組みではありません。お客様が米国の売主から購入する直接買付を支援し、市場に流通する候補を目的と予算に照らして比較します。
Q.

市場から直接購入すると、必ず割安になるのですか？

A.
いいえ。必ず割安になるという意味ではありません。比較事例、建物の状態、賃貸需要、費用を踏まえて価格の妥当性を確かめます。物件代金と当社の支援料・現地費用を分けてご案内します。
Q.

費用や支援範囲は、いつ分かりますか？

A.
物件検討を進める前に、支援の範囲と支援料、想定される現地費用を分けてご案内します。費用が生じる条件や支払時期も、契約前に確認します。
Q.

現地融資は必ず受けられますか？

A.
いいえ。金融機関の審査があるため、承認を保証するものではありません。物件の条件や必要な自己資金を確認し、融資額、金利、返済期間、手数料などを個別に検討します。
Q.

購入後の管理は誰が行いますか？

A.
日常の管理実務は現地の管理会社などが担当します。Leitousは関係者との連携や情報の整理を支援し、お客様の判断が必要な点を日本語でご案内します。対応範囲は契約前にご確認いただけます。
Q.

検討した結果、購入を見送ることもできますか？

A.
はい。候補の段階では、購入を見送ることや、予算・条件・時期を変更することも可能です。契約後の取りやめや費用の取扱いは、契約内容と進行段階によって異なります。

経営者・医師・外資系企業などの高所得の方へ

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